Qué es una subrogación hipotecaria y cuándo conviene hacerla

Los préstamos hipotecarios se caracterizan, entre otras cosas, por tener plazos de amortización muy largos, con una media de 24 años en los nuevas hipotecas firmadas, según el INE. Durante esos años, el mercado hipotecario puede ser muy distinto al que existía cuando se firmó la hipoteca, así como nuestra situación económica.

En esos casos, existe la posibilidad de cambiar las condiciones de la hipoteca, un cambio que puede hacerse a través de una novación hipotecaria, cuando se renegocia con el mismo banco, o a través de una subrogación hipotecaria, si se cambia de entidad.

¿Qué es una subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es la operación que permite cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones. Principalmente se utiliza para mejorar el tipo de interés o cambiar el plazo del préstamo, aunque es posible modificar otras cláusulas.

No obstante, la subrogación hipotecaria también puede utilizarse para sustituir al titular de la hipoteca por otra persona. Esta situación se produce, por ejemplo, cuando se adquiere una vivienda de obra nueva y el comprador se subroga a la hipoteca del promotor. Es decir, se pone al comprador como titular del préstamo hipotecario que solicitó la promotora para la construcción de las viviendas.

¿Qué condiciones se pueden cambiar en una subrogación?

En principio, cuando nos planteamos el cambio de banco es porque nuestra hipoteca se ha quedado desfasada con respecto a las condiciones financieras existentes en el mercado.

Es habitual hacerlo cuando quieres cambiar el tipo de interés o pasar de una hipoteca variable a una mixta o fija y viceversa. Pero también se pueden modificar las siguientes condiciones:

  • Productos combinados: al firmar la hipoteca se obtienen mejores condiciones si se contratan determinados productos combinados, como los seguros de vida y hogar. Al renegociar las condiciones hipotecarias con el nuevo banco puedes cambiar estos productos y rebajar el coste de la hipoteca.
  • Comisiones: con la subrogación puedes negociar nuevas comisiones con el nuevo banco, como, por ejemplo, la comisión de amortización, para que sea más rentable hacer amortizaciones anticipadas.
  • Plazo: alargar la duración del préstamo es otra de las modificaciones más habituales que se realizan en la subrogación. Al ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, las cuotas mensuales son más bajas, aunque a la larga se paguen más intereses.

Gastos de subrogación de hipoteca

Entre los gastos de la subrogación, el primero que viene a la mente es el de la formalización de la escritura de subrogación, que genera unos gastos de notaría, registro, gestoría, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, estos gastos corresponden al banco, a excepción de la tasación de la vivienda, que paga el hipotecado.

También hay que tener en cuenta la comisión de subrogación, cuyo límite máximo depende del año en el que se firmó la hipoteca.

  • A partir del 16 de junio de 2019.
    • Interés fijo: 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % drurante los siguientes.
    • Interés variable: 0,25 % los primeros tres años o 0,15 % los cinco primeros años.
  • Entre diciembre de 2007 y junio 2019: 0,5 % del capital pendiente los seis primeros años, 0,25 % el resto.
  • Entre abril de 2003 y diciembre de 2007: 0,5 % del capital pendiente.
  • Antes de abril de 2003: 1 % del capital pendiente.

Hay una excepción a estos casos, si cambias de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo la comisión de subrogación será de un máximo del 0,15 % los tres primeros años, 0 % después, sea cual sea el año en el que firmaste la hipoteca.

Por otro lado, en las hipotecas de tipo fijo firmadas antes de la entrada en vigor de la ley también puede existir una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. Es decir, si solicitamos una amortización anticipada o subrogación cuando los intereses del mercado son más bajos que los que contratamos al firmar la hipoteca, el banco puede reclamar esa compensación, que viene estipulada en el contrato.

UP